구축아파트 매매할 때 꼭 체크해야 할 것
전세에서 월세로 옮기고 나서 이제는 내집마련을 진지하게 고민하고 있는데요. 신축이 좋기야 하지만 청약은 시기를 정할 수가 없고 이자 부담이 커서 구축매매를 염두에 두고 임장을 다니고 있어요. 임장도 다니고 주변에서 조언도 듣고, 실제 구축에서 살고 계신 분들 얘기도 들으면서 꼭 알아둬야 할 부분이 얼추 정리가 되어서 혹시 저처럼 구축매매에 관심있는 분들을 위해 정리해볼게요.
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1. 구축 아파트의 장단점
1) 구축 아파트의 장점
(1) 좋은 입지에 위치하고 있다
20-30년 전에 신축으로 지어질 때 좋은 자리에 지어지기도 했고 이 생활권을 중심으로 상권, 학교, 도시시설들이 자리잡았기 때문에 구축은 입지가 좋은 경우가 많아요. 특히 대단지 구축은 생활 인프라자 잘 되어 있고 신축보다 대지면적이 넓고 아파트 내 동간 간격도 널찍해서 좋아요. 제가 임장갔던 대단지 구축도 주변 조경도 잘 정돈되어 있고 도로도 잘 빠지고 상권, 단지 내 여유공간 등이 눈에 띄더라고요. 구축에 별로 마음이 없었는데 실제 가보니까 살고 싶어지는 마음이 생길 정도였어요.
(2) 구조가 좋다
구축 구조는 호불호가 있을 수 있지만 평수 대비 공간을 넉넉히 활용하기에 좋아요. 같은 평수라도 구조에 따라서 활용이 천차만별인데요. 옛날 아파트들은 방이 넉넉하게 지어진 곳이 많고 복도가 없어서 공간 활용도가 높고 천장이 높은 곳들이 많아요. 임장할 때 집 여러군데 보다보면 같은 평수여도 층고가 다른 경우가 많은데 살다보면 적응되겠지만 간과하기 쉬운만큼 천장높이도 눈여겨보시면 좋을 것 같아요. 좀 높은 곳 보다가 낮은 곳 들어가면 체감되는 답답함이 다르거든요.
저는 TV를 없앤지 오래되고 관리가 어려워서 소파도 두지 않아 거실보다는 주로 방에서 시간을 보내기 때문에 거실이 넓은 것보다 구축처럼 방이 각각 넓게 빠진 걸 선호해요. 거실을 주공간으로 쓰시는 분들은 구축 사고 인테리어하면서 구조 자체를 바꾸시더라고요. 하지만 예산을 줄이려고 구축을 고려하는만큼 본인이 어떤 구조를 선호하는지 미리 생각해보면 좋겠죠.
(3) 층간소음이 적다
구축이 바닥 두께가 두꺼워서 층간소음이 상대적으로 적다는 얘기 많이 들어보셨죠. 실제로 구축, 신축, 준신축에 사는 분들 집에 갔을 때 느껴지긴 하더라고요. 구축에서 지낼 때는 다른 집 소리를 거의 못들었는데 신축 집에서는 다른 집 TV소리까지 들리는 경우를 많이 봐서 구축이 소음에 강하다는 소문은 사실인 것 같아요.
2) 구축아파트의 단점
(1) 지하주차장에서 바로 연결되지 않음
별 문제 아닌 것 같지만 생각보다 이게 많이 불편해요. 비오거나 눈올 때 특히 지하주차장이 바로 연결되지 않으면 주차하고 눈비 맞으면서 다시 아파트 입구로 가야하거든요. 큰 문제 아닌 것 같아도 막상 실제 생활할 때 확 와닿는 부분이라고 해요
(2)노후된 배관, 배선, 누수문제
배관이 노후되서 누수문제가 생길 확률도 높고 공용시설도 노후되서 유지 관리비가 높을 수 있어요. 구축은 수도 필터는 필수라고들 하죠. 피부가 예민하거나 어린 아기가 있을 때는 이 부분이 중요한 문제가 될 수 있겠어요.
(3) 주차공간 부족
20-30년 전 차량보급률은 지금이랑 달라서 설계된 주차공간이 협소한 경우가 많아요. 주차장 진입 차단 바가 없는 곳도 많아서 외부차량 주차 통제가 되는지도 확인이 필요해요. 입지가 좋은 장점이 있어서 상권 이용객들이 주차하는 경우도 많거든요.
2. 꼭 체크해야 하는 것
1) 공용시설 유지보수 상태
위에서 단점으로 말씀드린 부분이죠. 구축 아파트는 공용시설이 얼마나 잘 관리되고 있는지가 매우 중요해요. 외벽, 복도, 계단 등 공동으로 사용하는 공간이 얼마나 깨끗하고 유지보수가 잘 되어 있는지 확인해야 해요. 특히 외벽의 크랙이나 벽면의 누수 흔적이 있는지 살펴보세요. 외부결로로 인해서 내부 벽지까지 문제가 생기기도 하고 크랙이 있으면 겨울철 동파문제까지 이어져서 골치아픈 일들이 생길 가능성이 높거든요.
2) 배관 상태
(1) 누수 여부: 누수 흔적이 있는지 꼼꼼히 살펴봐야해요.
(2) 수압: 수압이 너무 낮거나 높은 경우 배관 상태가 좋지 않을 수 있어요. 보통 구축은 수압이 낮은 곳이 많고 동시에 틀었을 때 수압이 많이 약해지니까 한 번 확인해보세요.
(3) 녹물 발생 여부: 녹물 때문에 필터를 쓰는 분들이 많죠. 어느 정도인지 확인해보고 본인 가족 구성원이나 건강상태에 따라서 이것도 고려해볼 부분이에요.
3) 창호 상태
창호는 방음이랑 결로방지 및 단열에 중요한 요소예요. 구축은 집집마다 부분수리, 올수리 등 상태가 천차만별인데요. 그 중에서도 샷시가 교체되었는지 확인해보세요. 옛날 알루미늄 샷시는 단열이 잘 안되서 결로 발생할 확률이 높고 방음도 잘 안되거든요.
4) 화장실 타일 상태
인테리어에 돈 안 쓰고 그냥 들어가고 싶을 때 최소한으로 보라고 하는 게 샷시교체랑 화장실 상태더라고요. 화장실 타일이랑 줄눈 상태 확인해보시고 리모델링 되어 있다면 타일이 교체된 건지 덧방한 건지 확인해보세요. 시간과 비용절약으로 덧방시공을 하는 경우가 있지만 덧방은 시간이 지나서 타일이 들뜨거나 떨어질 수 있어요.
5) 관리비 평균비용과 장기수선충당금
계절별 평균 관리비 비용을 확인해보세요. 다 비슷한 경우도 있고, 유독 어떤 아파트는 많이 나오기도 하더라고요. 구축은 공용시설 수리할 일도 종종 생겨서 장기수선충당금이 얼만큼 보유되어 있는지도 확인해보는 게 좋아요. 아파트 엘리베이터 교체, 외벽페인트 등 공용시설 수리보수할 때 추가 비용이 발생하는 경우가 왕왕 있더라고요.
3. 이런 집은 피하는 게 좋아요
1) 1층과 탑층, 끝집
이건 구축 뿐 아니라 어느 집이든 비선호되는 곳이죠. 탑층이나 끝집은 외부 크랙으로 인한 누수, 결로 문제가 발생할 확률이 다른 집보다 높아요. 1층은 공용배관 문제가 생겼을 때 역류할 수 있고요. 공용배관 문제를 겪어봤는데 역류하고 집이 엉망되면 이웃집들이 다 원망스럽더라고요.
2) 확장된 구축 아파트
오래된 아파트는 건설 당시에 확장에 대한 고려가 없었던 시기라서 난방이나 단열에 대한 시공이 되어 있지 않아요. 그래서 단열 문제가 있고 난방비나 온도차이로 인한 결로 등 문제가 있을 수 있어요. 확장된 곳이라면 확장할 때 베란다 쪽에 단열시공이 어떻게 되어있는지 체크해보세요.
3. 구축아파트 인테리어
구축 매매랑 인테리어는 뗄 수 없는 관계인데요. 보통 아래 셋 중 하나를 택하게 됩니다.
1) 셀프 인테리어
도배, 시트지 교체 등으로 인테리어를 최소화 하고 비용을 절감할 수 있어요. 다만 구조적, 기능적 개선은 어려워요.
2) 부분 인테리어
도배, 샷시, 화장실 정도로 전문가의 도움을 받되 최소한의 공간만 인테리어하는 방식이에요. 샷시랑 화장실은 나중에 매도할 때 어느정도 가치를 반영할 수 있어요.
3) 전체 인테리어
실거주 기간이 길어질 것 같고, 현재 생활 만족도를 높이고 싶은 경우 비용을 투자해서 싹 고치는 경우예요. 아무래도 보기 좋으니까 실거주 만족도도 높고 나중에 팔 때도 좀 더 가격을 받을 수 있어요. 하지만 한 가지 고려할 부분이 인테리어는 개개인 취향이 다 달라서 무난한 디자인이 아니라 개인 취향이 강하게 반영되면 나중에 매도할 때 취향을 타서 오히려 잘 안나갈 수도 있어요.
이렇게 정리하고 보니 정말 이것저것 알아볼 게 너무 많은 것 같죠. 하지만 하나씩 체크해보면서 딱 맞는 집에 들어가면 두 발 뻗고 만족하면서 지낼 수 있으니까 같이 힘내요! 저도 계속 나아가면서 새로 알게 되는 정보 있으면 같이 공유드릴게요. 모두 내집 마련 화이팅이에요!
