높아지는 월세와 사기 뉴스가 너무 많은 전세 사이에서 고민하는 분들이 많은데요. 그 와중에 혹시 '민간임대아파트' 공고가 눈에 띄었나요? '전세사기 없는 10년 보장 민간임대아파트'라고 많이 쓰여있는데 정말 전세사기에서 안전할까요? 민간임대아파트 정의부터 장점, 사기사례, 주의할 점까지 정리해보겠습니다.
1. 민간임대아파트 뜻
공공지원 민간임대주택 특별법은 주거 안정성을 높이고, 저소득층 및 중산층의 주거 문제를 해결하기 위해 도입된 제도입니다. 공공지원 민간임대주택은 민간이 소유하고 운영하는 주택으로, 정부의 지원을 받아 임대료를 낮추고 안정적인 주거환경을 제공하는 주택입니다. 민간임대아파트는 최소 8년 이상 임대할 목적으로 건설되며 임대료와 임차인의 자격에 대한 제한이 있습니다. 하지만 공공임대주택보다 자격조건이 낮고 청약통장 없이도 지원이 가능해 많은 사람들에게 기회를 제공하고 있습니다.
2. 공급정보 및 신청자격조건
1) 특별공급
청년, 신혼부부, 고령자 등 조건에 해당하는 사람만 신청이 가능하며 시세가 일반공급보다 저렴합니다.주변시세의 약 70~85% 이하로 공급
월평균 소득이 전년도 도시근로자 평균 소득 120%이하
2) 일반공급
주변시세의 약90~95% 이하로 공급되며 만19세 이상 대한민국국적 무주택세대 구성원인경우 신청 가능합니다. 청약통장은 조건에 해당하지 않습니다.3. 민간임대 아파트 장점
1) 거의 제한없는 지원자격
2) 무제한 전매와 양도세가 없습니다.
3) 취득세, 보유세가 없어 절세 가능합니다.
4) 주택 수에 들어가지 않아 다주택자도 보유 가능하며, 실거주하면서 매매할 다른 아파트 청약기회를 잡을 수 있습니다.
5)갱신 시 보증금 상한 한도 5% 제한
4. 보증사기 및 사고 사례
1) 시행사 부도
서울시에서 청년층을 위해 제공한 민간임대 아파트의 시행사가 부도나면서 보증금을 돌려받지 못한 사건이 발생한 바 있습니다. 민간임대아파트는 10년이라는 장기간동안 진행되는 만큼 그 기간동안 운영주체인 기업이 잘 운영되어야 하는데요. 이 과정에서 부도가 나는 경우 보증금을 받기 힘들어지는 전세사고가 발생합니다. 법률 전문가 변호사들도 아래와 같이 발언했습니다.
-시에서 보증하고 진행했는데도 시행사가 부도나 시에서 책임질 수 없다고 했던 사건이 있었다.
-공공지원 민간임대 아파트, 10년 전세 아파트 등 기업형 임대아파트에서 주로 전세사기가 터진다. 아파트를 운영하는 기업이 망하다 보니 문제가 된다. 10년 후에 당연히 전세금을 돌려받는 거라고 생각하는데 그렇지 않고, 반환받을 수 있는지 시세분석을 하고 들어가야 한다.
2025.01 기사 원문
2) 시행시공사 고의 부도처리 뒤 시공 중단
춘천의 한 민간임대아파트는 시공사가 부도처리되어 공사가 중단되었습니다. 문제는 시공사, 시행사를 고의로 부도내고 피해자들의 보증금을 가로챘다는 정황이 있다는 겁니다. 입주예정자들은 HUG가 385억의 보증금액이 명시된 임대보증금 보증서를 받았고 이를 믿고 대출을 받아 중도금을 입금했습니다. 그러나 실제 385억 중 허그에 입금된 보증금은 78억 뿐이었고 나머지는 건설사가 가로채 HUG 담당자는 입주예정자들에게 HUG에 입금된 78억원만 보장 가능하며 미입금된 310억은 임차인들의 문제라고 전달했습니다. 보증금이 전체 입금되지 않았음에도 보증서를 발급한 HUG와 계약서와 다른 곳으로 돈을 입금한 금융사, 고의 부도로 계약금을 가로챈 시공사의 사기 사례도 주의깊게 살펴보시기 바랍니다.
2025.02 기사 원문
2) 공공임대아파트 신탁사기
처음 임대사업자가 임대의무기간 1년을 남기고 민간건설사로 아파트를 승계하고, 민간 건설사들이 신탁사에 해당 주택을 담보로 수탁해 신탁이 걸려있는 건물이 되었는데 이를 제대로 고지하지 않고 공공임대를 내놓은 사례가 있습니다. 이 경우 신탁사의 허가 없이 이뤄진 임대차계약은 무효가 되며 정당하게 계약서를 쓰고 돈도 다 지불한 입주자들은 한순간에 불법거주자가 되었습니다.
2024.03 기사 원문
3) 10년간 퇴거를 못하게 하는 사례
몇몇 민간임대주택이 임대사업기간인 10년을 계약기간으로 명시하는 편법으로 입주자들이 퇴거하지 못하도록 한 사례가 있습니다. 분명히 1년마다 있는 갱신기간에 갱신하지 않고 퇴거 가능하다고 안내하고 실제 계약서에는 10년으로 명시했는데요. 새 임차인을 구해놓지 않으면 나가지 못하게 하는게 전형적인 전세사기의 형태입니다. 민간임대주택은 크게 저렴하지는 않지만 정부에서 지원하는 사업이니 보증금이 안전하고 나가고 싶을 때 보증금 가지고 골치아플 일 없어서 선택하는 경우가 많은데 오히려 이런 갑질에 대안책이 없는 상황입니다. 해당 아파트는 현재 부동산 불황으로 주변 시세보다 오히려 민간임대아파트가 더 임대료가 높아 새 임차인을 구하기 어려운 상황인데 임차인을 구해야 하는 리스크를 입주민에게 떠넘기고 있습니다. 심지어 사망한 경우에도 상속을 통해 임대차 계약을 존속해야 하는 규정도 있어 서민의 주거안정을 위한 대책이 맞는가 싶습니다.
2023.03 뉴스 원본
5. 주의할 점
1) 시세차이로 인한 역전세
민간임대주택은 공공임대주택과 달리 일반공급 기준으로 입주당시 시세와 크게 벌어져 있지 않은데요. 시간이 지나서 주변 아파트 및 전세가가 내려앉은 경우 오히려 주변보다 비싼 전세로 들어가 있는 역전세가 되어버리는 경우도 있습니다.
2) 대출확인
민간임대아파트 전세로 들어가는 경우 버팀목전세대출을 이용할 수 있으나 HUG에서는 안되는 경우가 많고 한국주택금융공사 HF 버팀목 대출로 하는 경우가 많은데, HUG는 주택 가격을 기준으로 하지만 HF는 소득과 신용점수를 기준으로 대출한도가 정해지기 때문에 미리 상담 및 계산이 필요합니다.
특히 기존에 지어진 곳이 아닌 건설 후 첫 입주일 때 건물의 사용승인, 등기부 확정날짜보다 계약일이 빠른 경우 대출 진행에 어려움이 있을 수 있습니다. 버팀목 대출 시 필수적으로 계약서와 등기 및 서류가 필요하기 때문인데요. 그렇기 때문에 이런 쪽으로 잘 진행해줄 수 있는 은행을 찾아서 미리 상담을 여러군데 받아보시는 게 좋습니다.
만약 대출이 나오지 않거나, 입주의사에 변경이 생겨 계약 이후 파기 시에 위약금이 나오게 되니 계약 전 신중하시기 바랍니다.
2) 전세보증보험 확인
민간임대주택 사업에 참여하는 민간주체는 임대인 보증보험 가입이 필수입니다. 하지만 임대보증보험 들었다고 해놓고 실제로는 신청하지 않는 사례도 있으니 정말로 보증보험에 가입했는지 확인해보시기 바랍니다.
